不動産事業

競売関連用語集

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【は】【ひ】【ふ】【へ】【ほ】

HRC

Hard Reinforced Concreteの略で、建築工法の一つ。鉄筋+高強度コンクリートの略。建設コストを押さえ、工期の短縮をはかることができる。

 

PS

パイプスペースの略語です。室内にあるのが基本です。上下水道を浴室、洗面所、トイレ、キッチンに配管するため、それらの中心に設置したほうが都合がよいからです。寝室の近くにパイプスペースがあると、夜間に上階の居住者が使ったシャワーやトイレの排水音が耳障りに感じることもありますので、マンションを買うときには、あらかじめ間取り図で確かめておいたほうがよいでしょう。

 

はめ殺し窓【はめごろしまど】

サッシを窓枠に固定して開閉しない窓のこと。窓から外部の景観を見ることが目的と考えられることから、ピクチャーウインドーとも呼ばれる。

 

はめ殺し窓(フィックス窓・FIX窓)

開け閉めが不可能な窓。主に採光を目的としている。

 

バリアフリー

高齢者や身体の不自由な人などが生活しやすいように造られた建物や庭の設計。例えば、床の段差を無くしたり、手すりや階段の横にスロープが設置されている構造の事。

 

バリアフリー住宅【バリアフリーじゅうたく】

家屋の内外において、段差や広さ使い勝手を考えた住宅。身障者や、高齢者にも優しい住まい。

 

バルコニー

住居の外壁からせり出して造られているスペースで、屋根が付くとベランダというのが一般的。

 

売却基準価額

売却基準価額は、従来の最低売却価額に相当するもので、評価人の評価に基づいて定められた競売不動産の価額です。売却基準価額が適正であるためには、評価が適正でなければなりません。そこで、裁判所は、評価書を、現況調査報告書、不動産登記簿謄本等とともに審査し、評価の前提とした目的不動産に関する事実関係及び権利関係が的確に把握されているか、並びに評価の方法及び計算過程が適正であるかを検討したうえで売却基準価額を定めることになります。

 

売却決定期日

売却決定期日とは、執行裁判所が最高価買受申出人(又は買受申出人)に対し、不動産の売却を許可するか否かを審査し、その結果について決定という裁判を行う期日です。裁判所書記官は、通常は、売却決定期日を開札期日から1週間以内の日に指定します。執行裁判所は、売却決定期日において最高価買受申出人等の買受けの申出に対する許否を明らかにするため、これまでに実施された一連の手続が適正に行われたか否かについて職権で調査を行い、民事執行法71条に定める売却不許可事由に該当する場合を除き、通常は売却許可決定という裁判を行います。売却許可決定が言い渡されたときは、その内容を裁判所の掲示場に公告します。買受人が配当を受けられるべき債権者である場合は、売却代金から買受人が配当等を受けるべき額を差し引いた残額だけを配当期日等に納付することも認められています。差引納付の申出は売却許可決定が確定するまでに申し出なければなりません。

 

売却許可決定

最高価買受申出人が決まると、「売却決定期日」(あらかじめ公告されています。)が開かれ、最高価買受申出人に不動産を売却するか否かを、執行裁判所が決定します。最高価買受申出人が不動産を買い受ける資格を有しない場合など、一定の場合には、売却が許可されないこともありますが、普通の場合には売却が許可され、最高価買受申出人は買受人となります。

 

売却許可決定の確定

債権者、債務者及び所有者等の利害関係人は、売却許可決定に対する不服申立方法として執行抗告をすることができますので、公告の掲示日の翌日から起算して1週間以内に執行抗告の申立てがされない場合に売却許可決定が確定することになります。売却許可決定が確定した時点で買受申出人は、目的不動産の「買受人」としての代金納付義務が発生します。買受人の事情により目的不動産の取得を取りやめる場合は、入札時に差し入れた保証(入札保証金)を放棄することにより、代金納付義務を免れることができます。最高価買受申出人又は買受人たる地位(権利)の譲渡は、相続等の一般承継の場合を除き、認められません。

 

媒介契約【ばいかいけいやく】

宅地または建物の売買、交換または貸借のなかだち(とりもち)を宅建業者に依頼する契約のことをいう。 宅地または建物の売買または交換等をしようとする場合、自分の希望する条件(価格、引渡し時期等)に合った適当な相手方を、広い範囲から探し出すことは極めて困難である。 そこで、これらの取引をする際に、両者の間をとりもつことを専門としている宅建業者に、取引の相手方を探すよう依頼することになる。このときの依頼契約を媒介契約という。 宅建業者は、宅地または建物の売買または交換に関する媒介契約を締結したときは、後日、媒介契約の存否、内容、報酬等をめぐって紛争等の生ずるのを防止するため、遅滞なく、一定の契約内容を記載した書面を作成し(媒介契約の内容の書面化)、依頼者に交付することが義務付けられている(宅建業法34条の2)。 なお、媒介契約は、 1.依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼することができる一般媒介契約(明示型と非明示型がある) 2.依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼することができない専任媒介契約 3.依頼者が依頼をした宅建業者が探索した相手方以外の者と売買または交換の契約を締結することができない専属専任媒介契約 がある。

 

幅木【はばき】

壁の床に接する部分に張る横板。靴などで壁を傷つけるのを防ぐ。

 

梁「はり」

柱と柱の間に水平に設置され、骨組みを支える為の構造材。柱が倒れないようにするための重要な部分。

 

配当

執行裁判所が、配当期日において、差押債権者や配当の要求をした他の債権者に対し、法律で規定される権利の順番等に従って売却代金を配る手続です。執行裁判所が配当の定めをした場合には、裁判所書記官がその定めに基づいて配当表を作成し、この配当表に基づいて配当が実施されます。原則として、抵当権を有している債権と、債務名義しか有していない債権とでは、抵当権を有している債権が優先します。また、抵当権を有している債権の間では、抵当権の設定登記がされた日の順に優先し、債務名義しか有していない債権の間では、優先関係はなく、平等に扱われます。

 

配当要求

配当要求とは、債権者が、配当等を受けるべき債権者の地位を取得するために、既に開始されている他の債権者が申し立てた競売手続に参加して自己の債権の満足を受けようとする手続です。しかし、誰でもこの手続に参加することができるわけではなく、配当要求をすることができる債権者は限定されています。配当要求は、他の債権者が申し立てた競売手続に参加し、その手続上で配当等を受ける地位を取得するにすぎないため、当該手続が取下げ又は取消しにより終了した場合は配当要求も効力を失います。

 
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1坪タイプ浴槽【1じょうタイプよくそう】

浴室の広さを表し、1.8m×1.8mのサイズを1坪タイプと呼びます。この場合、浴槽(湯船)は、1.4m×1.6m×1.2mくらいの大きさとなり、かなりゆったりした感じを受けます。一戸建て住宅の場合、浴室は1坪タイプになるのが一般的です。しかし、マンションでは、それよりも小さめになるのが普通です。そのため、1坪タイプと表記してあれば、それは大きな浴室のことと思ってよいでしょう。

 

ビルトイン

建築時に収納・エアコンなどを住居内に取り付け、住居と設備が一体化させてある設備。種類は様々。

 

ピロティ

仏語で杭という意味で、建物においては一階部分に住居を置かず、駐車場やエントランスになっている構造の事。

 

引渡命令

引渡命令とは、買受人が代金納付を済ませた後、建物から簡易な手続(通常の裁判と比較して)で占有者を退去させる命令のことです。代金を納付した買受人又はその一般承継人から、引渡命令の申立てがなされると、執行裁判所は、発令要件を備えていると認めた場合、競売不動産を引き渡すべき旨の決定をします。なお、占有者が自発的に退去しない場合は、引渡命令に基づいて退去させるための強制執行が必要です。その場合には、退去執行のため別途費用がかかります。

 

引渡命令の執行

引渡命令が相手方に送達になり、執行抗告(引渡命令に対する不服申立て)がなければ1週間で確定し、強制執行ができる効力(これを「執行力」といいます。)が発生します。なお、実際に明渡しの強制執行をする場合には、引渡命令に対する執行文の付与(申立手数料は1件につき300円)及び送達証明(手数料は証明事項一個につき150円)の申請を裁判所書記官にし、これらの書類(執行文付きの引渡命令正本及び送達証明)に基づき、執行官に明渡執行を申し立てなければなりません。また、実際に明渡しの強制執行をする場合には、上記手数料のほかに、執行官に対し必要な費用(家具などの運搬費用や執行官手数料など)を予納しなければなりません。

 

必要費・有益費

建物の占有者が建物の修繕などのために必要又は有益な費用を支出している場合には、この費用を占有者に支払う必要があります。占有者が、留置権を主張している場合、この費用を支払わなければ、買い受けた建物の明渡しを受けることはできません。金額に争いがあり、話し合いで解決がつかない場合には、民事訴訟などによって解決することになります。物件明細書に記載された必要費・有益費の額は、作成時点で裁判所書記官が、執行裁判所の売却基準価額の決定の資料とするために記載した額ですので、現実に支払う額は必ずしもこれと同額とは限りません。

 

日割り家賃

契約月(契約起算日から月末迄)の家賃を日割計算した費用。

 

標準画地価格

土地価格を求めるに当たって、例えば対象地が角地である場合や付近の土地と比較して形状が劣る等の個別性を有する場合に、まず地域の標準的な画地(例えば一般住宅地域においては整形な中間画地等)を想定した価格を求める場合があり、この価格を「標準画地価格」といいます。

 

標識の掲示【ひょうしきのけいじ】

宅建業者は、事務所または、建設省令で定めた場所には免許内容を掲示しなければならない。これには、所在地、免許の有効期間、専任の取引主任者の氏名を明記している。

 

比準価格

不動産の価格を求める手法の1つである取引事例から比較して求める「取引事例比較法」を適用して、試算された試算価格を「比準価格」といいます。

 

表示登記【ひょうじとうき】

不動産登記簿の表題部(不動産登記法16条2項)になされる登記をいう。土地については所在、地番、地目、地積(同法78条)、建物については所在、家屋番号、種類、構造、床面積等(同法91条)が表示される。これらを登記簿に記載することによって、不動産の客観的現況をそのまま公示し、権利に関する登記が正確かつ円滑に行われることが期待できる。表示登記の申請人は原則的にはその所有者(所有権登記名義人)である(同法25、80、93条)が、表示については職権主義がとられ(同法25条の2)、登記官に実地の調査権がある(同法50条)。これは、登記に際して、登記所に出頭を要しないこと(同法26条2項)とともに権利の登記との大きな違いである。

 

評価書

執行裁判所の選任した評価人(原則として、不動産鑑定士を選任しています。)が、その物件の価格評価とその算出過程などについて記載した書類です。評価書には、不動産の評価額、周囲の環境の概要等が記載されており、不動産の図面等が添付されています。これらを見れば、算出された評価額の理由、不動産の現況と、それをめぐる公法上の規制等法律関係のあらましが分かるようになっています。

 

評価書【ひょうかしょ】

裁判所の選任した評価人(原則として、不動産鑑定士を選任しています。)が、その物件の価格評価とその算出過程などについて記載した書類。評価書には、不動産の評価額、周囲の環境の概要等が記載されており、不動産の図面等が添付されています。これらを見れば、算出された評価額の理由、不動産の現況と、それをめぐる公法上の規制等法律関係のあらましが分かるようになっています。

 

非提携ローン【ひていけいローン】

住宅を購入する個人が、金融機関と直接融資を受けるローンのことで、積立型と、即時型がある

 
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Pタイル

プラスチック原料で作った床用タイルのことです。一般名称としてはビニールタイルといってます。

 

フリーレント

貸しビルなどのオーナーがテナントを誘致するために行う賃料値引きの方法。一定期間の賃料を無料にすることなどをいう

 

フローリング

木製の床材で、比較的簡単に清掃や維持が出来る。畳やカーペットに比べ防音性や保温性に欠けるが、最近の物件では二重床構造などでその問題もかなり解消されている。

 

プレキャストコンクリート板(PC板)

あらかじめ工場などで建築物に合わせ完成させたコンクリート板の事。

 

プレハブ

あらかじめ工場などで建築部材の加工・制作がなされ、現場では簡易的な組み上げのみで建築すること。生産効率が高い。

 

不動産に対する強制執行

不動産に対して行う強制執行の方法には、強制競売と強制管理があります。強制競売は、債務者所有の不動産を差し押さえ、これを換価し、その売得金を債権者の債権の弁済に充てることを目的とする執行方法です。強制管理は、目的不動産を差し押さえ、管理人にこれを管理させ、その不動産から得る収益を債権の満足に充てることを目的とする執行方法です。

 

不動産に関する情報

買いたいと思う不動産が見つかったら、その不動産についてよく調査してください。そのために裁判所では、物件明細書、現況調査報告書及び評価書という三点セットの写しを、入札期間が始まる日の1週間前までに備え置き、だれでも見ることができるようにしてあります。これらを見れば、不動産の現況とそれをめぐる法律関係のあらましが分かるようになっています。これらの資料はBITでも見ることができます。なお、これらの書類はあくまでも参考資料であることを心得ておいてください。大きな買物をするのですから、買受申出をしようとする場合は、現地に行って自分の目で物件をよく見るほか、登記所などへも行って権利関係を確かめるなど、必ず、自ら調査、確認することが大切です。調査、確認が困難な場合や、権利関係が複雑な場合などは、弁護士などの専門家に相談されるとよいでしょう。

 

不動産の引渡し

所有権を取得した買受人は、不動産を占有している者に対して、引渡しを求めることができます。従前の所有者が任意に引き渡さないときなど、一定の場合には、代金を納付した日から6か月以内(買受けの時に民法395条1項に規定する建物使用者が占有していた建物の買受人にあっては9か月以内)に申し立てることによって、引渡命令という裁判をしてもらえます。この裁判がされると、執行官に申し立てて、従前の所有者等を強制的に立ち退かせることができます。ただし、引き続いて居住する権利を有する人が住んでいる場合など自ら引き継がなければならない賃借権がある場合などには、すぐに引き渡してもらうことはできません。

 

不動産の調査

買いたいと思う不動産が見つかったら、その不動産についてよく調査してください。そのために裁判所では、物件明細書、現況調査報告書、評価書という3つの書類の写しを入札期間が始まる日の1週間前までに備え置き、だれでも見ることができるようにしてあります。物件明細書には、その不動産を買い受けたときに、買い受けた人がそのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか、土地か建物だけを買い受けたときに建物のために地上権が成立するかどうかなどが記載されています。

 

不動産取得税【ふどうさんしゅとくぜい】

不動産を取得したときにかかる地方税のこと。

 

不動産執行の申立て

不動産執行の申立ては、書面でしなければなりません。申立ては、目的不動産の所在地を管轄する地方裁判所(支部を含む。)にします。申立てに必要な資料等については、申立てをする地方裁判所に問い合わせてください。

 

不動産競売

地方裁判所では、債務を弁済することができなくなった人の所有する不動産等を差し押さえて、これを売却し、その代金を債務の弁済にあてる手続を取り扱っています。これが不動産の競売です。不動産の買受けについて更に詳しいことを知りたい方は、最寄りの地方裁判所か、その支部の競売係にお問い合わせください。

 

不動産鑑定評価基準【ふどうさんかんていひょうかきじゅん】

不動産鑑定士等が公正な不動産の鑑定評価をするよう、評価を行う時の基準となる価格のこと

 

吹き抜け

2層以上のフロアを一つに繋げた空間。例えばマンションの共用部分の屋内階段を吹き抜けにすることで開放感がでる。室内では保温しにくくなるので暖房設備などの対策が必要。

 

振り分け

それぞれの部屋が独立して扉を持ち、廊下などを介している間取りの種類。プライベートが保ちやすい。

 

物件明細書

物件明細書は、民事執行法62条・民事執行規則31条により、買受人が引き受けることとなる権利関係など競売物件に関する一定の情報を記載して備え置くこととされているものです。物件明細書には、その不動産を買い受けたときに、買い受けた人がそのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか、土地か建物だけを買い受けたときに建物のために地上権が成立するかどうか、その他参考となる事項が記載されています。物件明細書は、裁判所書記官が記録上表れている事実等とそれに基づく認識を記載したものにすぎず、当事者の権利関係を確定するものではなく、権利関係に関する裁判を拘束するものでもありません。したがって、新たな事実の発生・発覚等によって権利関係が変わることもあり、また、物件の状態が変わることもあり得ます。そのため、入札を検討される場合には、必ず、御自身でも直接現地を見に行くなど十分な調査・確認を行うようにしてください。

 

物件明細書【ぶっけんめいさいしょ】

民事執行法62条・民事執行規則31条により、買受人が引き受けることとなる権利関係など競売物件に関する一定の情報を記載して備え置くこととされているもの。物件明細書には、その不動産を買い受けたときに、買い受けた人がそのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか、土地か建物だけを買い受けたときに建物のために地上権が成立するかどうか、その他参考となる事項が記載されています。物件明細書は、執行裁判所が記録上表れている事実とそれに基づく法律判断に関して一応の認識を記載したものにすぎず、当事者の権利関係を確定するものではありません。

 

物件明細書の記載事項

物件明細書には、これを作成した裁判所書記官の氏名及びその所属する執行裁判所名や事件番号、作成日付のほか、(1)「不動産の表示」、(2)「売却により成立する法定地上権の概要」、(3)「買受人が負担することとなる他人の権利」、(4)「物件の占有状況等に関する特記事項」、(5)「その他買受けの参考となる事項」といったものが記載されています。なお、裁判所では、たくさんの事件を取り扱っており、その管理は事件番号によって行っていますので、裁判所に問合せ等される場合には、必ず事件番号を告げてください。

 

物件目録

今回、売り出される物件の目録が記載されています。この記載内容により、土地と建物が売り出されているのか、建物だけなのか、売り出される権利は全部の所有権なのか、持分のみなのか等が分かります。なお、物件については、物件番号が付けられていますので、物件番号に注意するようにしてください。土地が一筆と建物が一棟だけの場合は、土地を物件(1)、建物を物件(2)と表示するのが一般的です。物件について、「持分○分の○」と記載されている場合には、当該物件については共有持分(他の人と分け合って所有する物の割合的な権利)のみの売却であり、買受人は当然に物件を使用収益できるとは限らないので、注意してください。

 

袋地

不動産の評価書中に袋地と表現している場合の土地は、土地の形状が袋形(路地状部分が道路に接する形)の不整形画地のことです。評価人によっては「路地状部付宅地」等の表現をしている場合があります。建築基準法43条の規定により、建築物の敷地は建築基準法上の道路に2メートル以上接しなければなりませんので注意を要します。また、用途又は規模の特殊性により、地方公共団体の条例で制限を付加することができるようになっていますので、事前に良く調べる必要があります。

 

袋地【ふくろじ】

他の土地に囲まれて公道と行き来ができない土地 この土地の所有者、または賃借人は、公路に出るための囲繞地通行権を認められている。

 

風致地区

都市計画法に基づく地域地区の1つで、良好な自然的な景観(風致)を維持するために定める地区のことです。風致地区においては、都市計画法による基準に基づき定められる都道府県の条例で建築物の建築、その他の工作物の建設、宅地造成、その他都市の維持に影響を及ぼすおそれのある行為は、都道府県知事の許可を受けなければなりません。また、条例において、建築物に対しては、高さ・建ぺい率・壁面の後退等の規制が定められています。

 
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m2

面積の単位で m2=m×m。読みは平方メートル。平米。

 

ベランダ

住居の外壁からせり出して造られているスペースで、一般的に屋根がある場合をベランダ、無いとバルコニーと呼ばれる。

 

壁心「へきしん」

室内の面積を壁の中心から測った寸法。壁心での寸法だと実際の有効面積は狭くなる。

 

変動金利【へんどうきんり】

住宅ローンなどの借入金利の利率が、支払い期間中に市場動勢などで代わるもの。固定金利がリスクを考えて、高めに設定されるのに対し、実勢に合った利率で利用できるメリットがある。

 
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ホルムアルデヒド

住宅建材に利用される揮発性有機化合物。シックハウスの原因になることが多く、現在は利用しない住宅が増えている。

 

ポーチ

玄関から突き出ているスペースで建物とは別に屋根(ひさし)も付いている。マンション・アパートなどでも一戸建てのように取り付ける物件が増えている。

 

保存登記【ほぞんとうき】

狭義には不動産の先取特権の保存登記(不動産登記法1条)を指すとされているが、広義には、未登記の不動産について初めてなす所有権の登記も含まれる(同法100条)。 所有権の保存登記は、 1.登記簿の表題部に自己または相続人が所有者として記載される者 2.判決により自己の所有権を証する者 3.収用により所有権を取得した者 4.区分所有建物(マンション)については、表題部に記載された所有者の証明書により、その所有権を取得したことを証する者 が単独で申請することができる。 なお、先取特権にあっては、先取特権者と債務者との共同申請により行う(同法26条1項、115条、119条)。裁判所書記官から未登記の建物についての差押えの登記の嘱託があったようなときには、例外として職権で保存登記がなされる(同法104条)。

 

保証の提供

入札をするときは、同時に保証を提供しなければなりません。その額は、通常は不動産の売却基準価額の20パーセントですが、それ以上のこともあります。保証の額も公告に記載されています。保証の提供は、次のいずれかの方法でしなければなりません。第1は、入札する前に、裁判所の預金口座に、最寄りの金融機関から保証の額に相当する金銭を振り込み、金融機関の領収印のある保管金受入手続添付書(振込依頼書の第2片)を入札保証金振込証明書の用紙に貼ってこれを入札書と共に提出する方法です。この場合、振り込まれた金銭が入札期間中に裁判所の預金口座に入金済みにならないと入札は無効ですから、なるべく「電信扱い」として早めに振り込んでください。入札保証金振込証明書と振込依頼書(3連複写式)の用紙は、入札書用紙と共に執行官室に備え置かれています。第2は、銀行、損害保険会社、農林中央金庫、商工組合中央金庫、全国を地区とする信用金庫連合会、信用金庫又は労働金庫と支払保証委託契約を締結して、その証明書を提出する方法です。この方法は銀行等が支払保証委託契約の締結に応じてくれることが前提となりますから、まず銀行等と相談してください。

 

法定代理人【ほうていだいりにん】

法律の規定により代理人となった者をいう。未成年者の両親(民法818条以下)、禁治産者の後見人となった配偶者(同法840条)のように、本人に対して一定の地位にある者が当然代理人になる場合のほか、父母が協議離婚の際に定める親権者のように、本人以外の者の協議により定まる場合(民法819条1項)、相続財産管理人のように裁判所によって選任される場合(民法918条)等がある。法定代理人は、任意代理人と同様本人に対して善良なる管理者の注意義務および誠実義務を負うが、その権限(代理権の範囲)が法律または裁判所の命令によって決められる点、および本人との信任関係がなく復代理人を自己の責任で選任しうる点で任意代理人と異なる。

 

法定地上権

土地と建物を別々の人が所有することとなったときには、土地については地上権の負担を伴うものとなり、建物については、敷地に対して一定の範囲内で地上権を取得できることがあります。これを法定地上権といいます。

 

法定地上権価格

法定地上権価格とは、「法定地上権」という土地利用権について評価した価格のことです。法定地上権には、担保権の実行としての競売及び抵当権の設定された土地又は建物に対する強制競売の場合に民法388条の適用により成立するものと、抵当権の設定のない土地又は建物に対する強制競売の場合に民事執行法81条の適用により成立するものがあります。民法388条による法定地上権は、同一の所有者に属する土地又はその上に存する建物に設定された抵当権が実行され、それぞれ所有者を異にするに至ったときに、抵当権設定者が設定したとみなされる地上権のことです。また、民事執行法81条による法定地上権は、同一の債務者に属する土地又はその上に存する建物について強制競売が行われ、それぞれ所有者を異にするに至ったときに、その建物について設定されたとみなされる地上権のことです。法定地上権の成立時期は代金を完納した時期であり、存続期間は借地借家法3条により、30年となります。また、法定地上権の及ぶ範囲は、建物の利用上必要な限度で敷地以外の相当な範囲にも及び、一筆の土地の一部又は数筆にまたがって認められる場合もあります。不動産競売事件における評価においては、対抗要件を具備し、買受人に対抗できる土地利用権が存続するときの「土地」については、当該土地の価格から土地利用権価格を控除して評価します(土地利用権価格を控除した土地の価格が「底地価格」であり、土地利用権の制約を受ける土地として評価されることになります。)。土地利用権が建物に付着するものであるときは、その価格は建物の価格に加算されることになります。なお、建物の築造が土地への抵当権設定の後であるときは、抵当権者は当該土地及び建物を一括で競売することができますが、この場合には、買受人の所有権取得について何ら影響を及ぼしません。

 
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